Une société civile immobilière est un outil juridique très utilisé dans la gestion des biens immobiliers. Elle demeure un moyen sûr pour convaincre et rassurer les banques quant à un prêt bancaire. Ce statut juridique est géré et représenté par un gérant. Il présente des avantages considérables pour ses créateurs, mais aussi quelques inconvénients. Les détails ici !
Table des matières
Société Civile Immobilière : qu’est-ce que c’est ?
Une SCI désigne un contrat de société par lequel deux partenaires ou plus acquièrent et mettent en commun un ou plusieurs biens immobiliers. L’objectif est de partager les revenus et profiter des économies qui en découleraient. Ils contribuent aussi ensemble aux pertes.
En tant que personne morale, une société civile immobilière possède une personnalité juridique. Elle est utilisée pour assurer la gestion d’un patrimoine immobilier, notamment familial. Son objectif est d’assurer la transmission du patrimoine tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux.
Dans le cadre d’un investissement immobilier commun, le bien immobilier est la propriété de la société. Les créateurs ou associés peuvent être mineurs ou majeurs.
Il est important de distinguer une société civile immobilière d’une société commerciale. En effet, une SCI est créée avec divers outils sociaux dotés d’un caractère civil. Ces objets sociaux sont entre autres la gestion d’immeubles, la construction ou l’achat d’immeubles en vue de leur revente ou encore la mise en location d’immeubles.
Ce sont les articles 1845 et suivant du Code civil qui régissent le fonctionnement d’une SCI. Ils abordent sa méthode de gestion, le retrait d’un associé, les décisions collectives, les informations sur les associés, la cession de parts sociales, etc. Toutes ces dispositions légales sont complétées par les mesures mentionnées dans les statuts de la SCI.
Quel est le fonctionnement d’une SCI ?
Qu’elle soit familiale ou non, une société civile immobilière a toujours un gérant. Ce dernier est choisi dans les statuts de l’organisation ou suite à un vote des associés. Ce sont les textes de la société qui précisent l’étendue et les limites de ses pouvoirs. Ils prévoient aussi si les actes d’achat ou de vente d’un bien immobilier sont conditionnés à l’accord préalable des associés.
Ces derniers possèdent en effet un droit de vote dans le cadre des prises de décisions collectives en assemblée générale. Les statuts mentionnent les conditions de vote et de majorité. Pour la répartition des bénéfices, chaque associé a droit à une quote-part dont le montant est proportionnel à son investissement.
La création d’une SCI se déroule en plusieurs étapes. Elle commence par la constitution d’un capital social. La seconde étape est la rédaction et la signature des statuts de la société. Les associés doivent aussi préciser l’identité du gérant ainsi que le lieu du siège social. Ensuite, ils doivent publier un avis de création dans un journal d’annonces légales. Enfin, ils doivent faire immatriculer la société au registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès d’un greffe du tribunal de commerce.
Pour créer une SCI, il faut au moins deux personnes physiques ou morales. Sa durée de vie est de 99 ans au plus. L’apport des associés peut être financier ou en nature. Il correspond à un transfert de patrimoine. Puisqu’il s’agit d’une société libre, son siège social et son capital sont librement définis par les associés.
Cependant, le partage des parts et la responsabilité sont entièrement définis au prorata de l’apport au capital de chaque partenaire. Il faut aussi choisir officiellement le ou les gérants.
Quelles sont les différentes formes sociales de SCI ?
Il existe plusieurs formes de SCI. Mais, les deux principales sont la SCI familiale et la SCI de location. Les moins connues sont la SCI de jouissance à temps partagé, la SCI d’attribution et la SCCV (société civile de construction-vente).
La SCI familiale
Elle permet aux membres d’une même famille de gérer un patrimoine immobilier. Pour ce faire, ils deviennent associés de la SCI. Elle leur convient, surtout en cas de succession du patrimoine immobilier. En effet, elle leur permet d’anticiper les contraintes éventuelles relatives à l’héritage.
La SCI de location
Cette forme de SCI est également très commune. Elle est utilisée pour acheter et gérer un bien immobilier en commun. Les associés n’ont pas besoin d’être de la même famille. Les bénéfices de la société sont considérés comme un apport de chiffre d’affaires pour la SCI.
La SCI de jouissance à temps partagé
Celle-ci permet à ses associés de bénéficier du droit d’occupation propre et précis pour un bien immobilier commun.
La SCI d’attribution
Les associés d’une SCI d’attribution peuvent construire ou acheter des biens immobiliers. Ensuite, ils peuvent les diviser en parts dont chaque membre associé devient propriétaire indépendant.
La société civile de construction-vente (SCCV)
Cette forme de société civile vise à réaliser une plus-value. À cet effet, les associés achètent un bien immobilier et le revendent directement. La SCCV est soumise au régime de l’impôt sur les sociétés.
Il est important de préciser que toutes les SCI sont soumises par défaut à l’impôt sur le revenu. Mais, d’autres sont soumises à l’impôt sur les sociétés.
Quand il s’agit d’une location de bien immobilier, les résultats de la SCI sont imposables à l’impôt sur le revenu à proportion des parts des associés. Quant au choix de l’impôt sur les sociétés (IS), il peut avoir les conséquences fiscales sur la société.
Les voici :
- La SCI est soumise au régime des BIC. Elle peut amortir les constructions et soustraire les frais d’achat ;
- Les revenus peuvent être mis en réserve après avoir été soumis à l’IS.
Toutes les SCI spécialisées dans le commerce sont soumises à l’IS.
5 avantages d’une SCI
La SCI est une forme juridique qui présente plusieurs intérêts. En voici 5 :
1. Gestion et transmission du patrimoine simplifiées
C’est l’objectif principal d’une SCI. En effet, elle facilite la constitution, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. Elle permet aux associés de mettre en commun leurs biens financiers. Ainsi, ils peuvent partager les revenus de leur investissement.
La SCI permet aussi d’avoir facilement des prêts bancaires. Quant à la transmission, elle offre des avantages indéniables. Elle permet par exemple de faire des donations successives de parts sociales chaque 15 ans. Cela permet aux héritiers de devenir propriétaires du patrimoine immobilier au bout d’un certain nombre de donations.
De façon générale, il existe plusieurs outils juridiques qui facilitent le montage d’une SCI. Ils permettent aussi de répondre aux besoins des associés de la société : création d’un holding, protection du conjoint ou du partenaire, démembrement du droit de propriété attaché aux parts sociales ; etc.
2. La constitution du capital d’une SCI est libre
La loi n’exige pas un capital social minimum aux SCI. En d’autres termes, elles sont libres de fixer leur capital à l’euro symbolique. Dans ce cas, les créateurs peuvent donc apporter 1 euro. D’un point de vue juridique, il est possible de procéder à la création d’une SCI sans apport.
Évidemment, il faut apporter un minimum de fonds pour faire fonctionner la société et surtout faciliter l’accès à un financement bancaire. En effet, les institutions bancaires prêtent généralement aux sociétés qui disposent déjà d’un fonds dans leur trésorerie.
3. Son fonctionnement est souple
La SCI est une organisation très souple. Les statuts sont définis par les associés eux-mêmes. Ceux-ci fixent les conditions à respecter pour prendre des décisions (quorum ou majorité). Ils prévoient aussi les modalités selon la nature des décisions.
Avant de procéder aux cessions de parts sociales au profit d’un associé, il faut obligatoirement un agrément à la double majorité. Toutefois, il est possible de prévoir une liberté de cession entre les partenaires ou au profit des membres d’une famille.
La gestion de la SCI est confiée à un représentant légal qui est le gérant. Le rôle central lui revient. Il a les pleins pouvoirs d’engager la structure. Cependant, il est possible de limiter ses pouvoirs en les mentionnant dans les statuts.
4. Le choix libre du régime d’imposition
Les associés sont libres de choisir leur régime d’imposition. Cette liberté apparait comme un atout majeur, car elle leur permet d’optimiser leur fiscalité.
Par défaut, une SCI n’a aucune imposition. Ses revenus sont donc taxés entre les mains de ses associés. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu pour les personnes physiques ou au régime d’imposition de l’associé s’il est une personne morale. Quand il s’agit d’une revente, le surplus bénéficie d’une exonération quasi totale d’impôts.
Une SCI peut volontairement choisir d’être imposée aux impôts sur les sociétés. Dans ce cadre, elle peut procéder à un amortissement. Cette stratégie permet de réduire le montant de l’impôt sur les bénéfices réalisés chaque année. Si elle vend l’immeuble, elle doit quand même payer l’impôt sur la plus-value.
5. Différencier l’immobilier de son activité professionnelle
La SCI est une forme juridique avantageuse, car elle permet de protéger son patrimoine immobilier des aléas de l’exploitation. Cela veut dire que l’immeuble qui abrite la société est protégé en cas de dette. En cas de faillite, il n’est donc pas possible de se l’approprier. Il demeure une propriété exclusive de la SCI.
D’autre part, la SCI simplifie les procédures de ventes d’une entreprise. En effet, différencier son activité professionnelle de l’immobilier permet de ne pas faire apparaitre le bien immobilier dans le bilan comptable de la société.
Les limites de la SCI
Malgré ses multiples atouts, la SCI présente quelques limites.
En premier lieu, les associés d’une SCI ont une responsabilité limitée, ce qui signifie que leur patrimoine personnel n’est pas protégé en cas de dettes. De même, la responsabilité des associés demeure proportionnelle à leur apport au capital social. La SCI n’offre pas aussi de solidarité entre les associés comme le font certaines sociétés commerciales. Conséquence, les créanciers ne récupèrent qu’une partie de leur dû. Ensuite, ils doivent attaquer séparément les associés pour avoir leur quote-part de participations aux dettes sociales.
Autre inconvénient de la SCI, sa création exige la réalisation d’un nombre important de formalités légales. C’est le cas de l’immatriculation de la SCI et la délivrance d’un extrait Kbis.
Détenir un bien immobilier dans une SCI est aussi synonyme de plus d’obligations comptables, administratives et fiscales. En effet, la société est obligée de tenir une comptabilité.
Voici un tableau récapitulatif qui présente à la fois les avantages et les inconvénients d’une SCI :
| Avantages de la SCI | Inconvénients de la SCI |
| Absence de capital social minimum | Responsabilité indéfinie des associés
|
| Structure très flexible et aménageable | Formalités de création longues et complexes |
| Choix dans le régime d’imposition des bénéfices | Obligations administratives nombreuses |
| Séparation entre l’immobilier et l’exploitation | Existence de coûts cachés au montant significatif
|
| Outil de gestion et de transmission du patrimoine | Présence de deux associés au minimum |
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