Le marché de l’immobilier résidentiel français connaît une période de mutation depuis l’automne dernier. Les indicateurs sont majoritairement au rouge, avec une baisse des transactions, un allongement des délais de vente et des marges de négociation en hausse. La situation est particulièrement préoccupante pour le marché du neuf.
Dans ce contexte, la question se pose : l’immobilier résidentiel français peut-il craquer ? Pour répondre à cette interrogation, il est nécessaire d’analyser les différents facteurs qui pèsent sur le marché et les perspectives d’évolution à court et moyen terme.
Les raisons de la crise du logement
La crise actuelle du logement est principalement due à la hausse des taux d’intérêt et à des critères d’accès au crédit immobilier de plus en plus contraignants. Ces éléments ont pour conséquence une perte de pouvoir d’achat pour les acquéreurs potentiels, qui peinent à s’adapter à la nouvelle donne du marché.
En parallèle, la hausse des prix de l’immobilier observée depuis plusieurs années est également en cause. Les politiques publiques liées au logement ont également un impact sur la situation actuelle, mettant le marché dans une position inconfortable.
Le cycle baissier de l’immobilier
Après près de 20 ans de hausses de prix quasi ininterrompues, le marché immobilier français est désormais entré dans un cycle baissier. Au premier trimestre 2023, les prix avaient baissé de près de 1% sur l’ensemble du territoire, avec des variations importantes entre les différentes régions (1,6% à Nice, 1,4% à Paris, 2% à La Rochelle).
Cette baisse des prix, bien que modérée, est cependant insuffisante pour compenser la hausse des taux d’intérêt. En effet, début 2022, pour une mensualité de 1000 euros, un emprunteur pouvait obtenir 210 000 euros de crédit. Aujourd’hui, cette même mensualité lui permet d’emprunter péniblement 170 000 euros.
L’activité du marché immobilier en baisse
Face à cette situation, les transactions immobilières sont en forte baisse. Selon certaines prévisions, les transactions pourraient passer sous le seuil du million en 2023. Il faut souligner que ce volume reste soutenu, mais il témoigne d’un net ralentissement du marché.
Ce constat est d’autant plus inquiétant que les primo-accédants, les jeunes actifs et les ménages modestes sont les premières victimes de cette crise. En effet, ils peinent à se constituer un apport suffisant pour accéder à la propriété. De leur côté, les vendeurs doivent revoir leurs prétentions à la baisse pour s’adapter à la nouvelle réalité du marché.
Des délais de vente allongés et des marges de négociation en hausse
L’allongement des délais de vente et la hausse des marges de négociation sont deux indicateurs qui illustrent bien la tendance actuelle du marché immobilier résidentiel français. Les délais de vente, qui étaient autour de 65 à 70 jours en moyenne l’année dernière, sont désormais autour de 90 jours. Quant aux marges de négociation, elles sont passées de 3,5% à 5% en moyenne.
Ces chiffres témoignent d’un marché de l’immobilier français en pleine mutation, avec des acquéreurs de plus en plus exigeants et des vendeurs contraints de revoir leurs prix à la baisse.
Les perspectives d’évolution du marché
Dans ce contexte, quelle est l’évolution prévisible du marché de l’immobilier résidentiel français ? Plusieurs scénarios sont envisagés par les experts. Certains prévoient une baisse des prix de l’ordre de 10 à 12% en 2023, tandis que d’autres estiment plutôt une baisse entre 7 et 10%, selon les territoires.
Il faut cependant noter que même une baisse des prix de 20 à 25% ne suffirait pas à compenser entièrement la perte de pouvoir d’achat liée à la hausse des taux d’intérêt. Les acquéreurs devront donc revoir leurs projets à la baisse, en termes de surface et de localisation.
Un marché à plusieurs vitesses
Le marché immobilier résidentiel français est désormais un marché morcelé, avec des dynamiques différentes selon les territoires. Ainsi, les métropoles comme Paris, Bordeaux ou Lyon voient leurs prix baisser, tandis que les départements moins chers, comme la Seine-Saint-Denis ou la Seine-et-Marne, connaissent une hausse de leurs prix.
De même, les territoires ruraux, qui avaient bénéficié d’un engouement temporaire lors des confinements, voient leurs prix reculer sensiblement. Les acquéreurs sont donc confrontés à des choix plus complexes et doivent adapter leurs projets en fonction des opportunités offertes par le marché.
Conclusion
Le marché de l’immobilier résidentiel français est actuellement en pleine mutation, avec des indicateurs au rouge et une baisse des prix qui s’annonce. Il est peu probable que le marché connaisse un véritable effondrement, en raison notamment d’un marché sain, d’un système de financement prudentiel et d’un système bancaire solide.
Toutefois, les acquéreurs, en particulier les primo-accédants et les ménages modestes, devront s’adapter à cette nouvelle donne et revoir leurs projets immobilier à la baisse. Cette période de transition pourrait donc être l’occasion de repenser le marché immobilier français et de mettre en place des politiques publiques plus adaptées aux besoins des citoyens.
