Le redressement du tourisme en Italie a pris de court nombre d’observateurs: selon les dernières données, la location courte durée a progressé de 38 % entre 2021 et 2024, générant 66 milliards d’euros de valeur ajoutée et mobilisant 150 000 emplois. Dans les grandes cités historiques, la dynamique est plus radicale encore: à Florence comme à Venise, la part d’appartements entiers loués via Airbnb domine très largement, et l’on redoute désormais une transformation urbaine durable au détriment de la préservation du patrimoine. Il est à noter que, rien que sur les huit premiers mois de 2025, plus de 8 milliards d’euros de loyers ont été versés aux hôtes. Face à cette pression, les municipalités tentent de réguler l’essor de plateformes qui ont vu leur activité bondir de 80 % en cinq ans dans la péninsule. La riposte passe par un contrôle accru (CIN obligatoire depuis 2025) et, dans la loi de finances 2026, par l’alignement de la fiscalité au taux unique de 26 %. Cette tendance souligne un arbitrage délicat: financer la culture de villes-musées tout en préservant l’habitabilité de leurs centres. Au-delà des chiffres, la question est sociale et urbaine: qui peut encore vivre au cœur de villes où l’urbanisme se met au diapason de la nuitée plutôt que du bail classique ?
Table des matières
Italie: cités historiques et lutte contre la transformation en vastes « Airbnb »
Dans les centres anciens, la proportion de logements dédiés aux visiteurs progresse plus vite que l’offre pour les résidents. À Florence, près de 80 % des annonces concernent des appartements entiers, contre 77 % à Venise, 70 % à Rome et 66 % à Naples. Ce basculement s’inscrit dans un cycle d’hyper-fréquentation décrit dès 2025 pour les capitales culturelles italiennes, comme le rappelle une analyse sur le surtourisme en 2025. Les municipalités cherchent des marges de manœuvre juridiques dans un cadre de compétences imbriquées, à éclairer par la lecture du rôle de l’État, des régions et des villes.
Le cœur du problème tient à l’urbanisme et à la protection du patrimoine. Les expériences italiennes de reconversion et de régénération montrent que la qualité des espaces publics réduit la pression spéculative et soutient une économie locale plus diversifiée, comme l’illustrent des travaux sur la régénération urbaine et leur synthèse publiée par Sign@l. Dans ce contexte, la montée des loyers touristiques agit comme un choc d’offre sur le locatif traditionnel, diagnostiqué de longue date par la littérature en économie urbaine. L’enjeu immédiat: éviter que ces cités historiques ne deviennent des « hôtels à ciel ouvert ».
Florence, Venise, Rome: données, urbanisme et patrimoine sous pression
Selon les dernières données agrégées par des observatoires indépendants, près d’un tiers des logements du centre historique de Florence se retrouve sur des plateformes de location courte durée. À Venise, la densité atteint des niveaux comparables dans les sestiere les plus visités. L’« effet-valise » y est tangible: salaires locaux inchangés, loyers qui s’ajustent à la nuitée, fermeture des commerces de proximité au profit de services instantanés. Cette trajectoire s’accorde avec des mises en perspective historiques, de la fabrique des villes italiennes à la modernité, analysées par les panoramas urbains de l’Italie moderne.
Cas d’école: « Giulia R. », hôte florentine, a basculé du bail classique à la courte durée en 2022. Ses revenus auraient doublé dès la première année, puis augmenté de nouveau avec le Jubilé 2025 à Rome tirant la demande en Toscane. À Rome, les revenus des propriétaires peuvent tripler sur la courte durée; à Naples et Bologne, ils doublent fréquemment, donc l’arbitrage économique paraît rationnel. Mais l’agrégation de milliers de décisions rationnelles produit une externalité urbaine: la raréfaction du logement ordinaire. Pour saisir ces continuités et ruptures, on pourra croiser des ressources sur la gouvernance romaine et ses enjeux et l’historiographie des villes, via des travaux de référence.
Régulation 2025-2026: CIN obligatoire et fiscalité à 26 % pour les locations de courte durée
Depuis le 1er janvier 2025, le Code d’identification national (CIN) est requis pour chaque hébergement touristique, avec double objectif: transparence et lutte contre l’évasion fiscale. Le ministère de l’Économie vise « quelques centaines de millions d’euros » de recettes supplémentaires dans la loi de finances 2026, via la hausse de l’impôt forfaitaire: abandon de l’ancien palier à 21 % pour la résidence principale et alignement au taux unique de 26 % pour tous les biens proposés en courte durée. Cette orientation corrige la frontière floue entre complément de revenu et activité quasi-professionnelle.
La mesure suscite un débat nourri. Airbnb estime qu’un surcroît de charges sur les plateformes, où les paiements sont déjà tracés, pourrait encourager des pratiques hors ligne, donc moins transparentes. La Confedilizia y voit un « coup de massue » pour les classes moyennes, au risque de réduire l’offre et de faire monter les prix. À l’inverse, Federalberghi salue l’alignement, arguant d’une concurrence déloyale vis-à-vis des hôtels soumis à TVA, normes de sécurité et charges sociales. Pour un panorama plus large des approches de transition urbaine par et pour les habitants, des exemples stimulants sont documentés dans ces retours d’expérience italiens. À noter également un éclairage vidéo accessible sur les dynamiques touristiques.
Qui y gagne, qui y perd? Hôteliers, hôtes et marché locatif national
Le centre d’étude Nomisma estime à 700 000 le besoin de logements sur le marché locatif national, quand environ 502 000 appartements sont actifs sur les plateformes. Les professionnels de l’hôtellerie pointent des « agences immobilières masquées »: à Florence, une vingtaine d’hôtes contrôlent près de 10 % de l’offre. Ce degré de concentration justifie, selon eux, un traitement proche d’une activité économique. Cette tension est exacerbée lors des pics d’événements, du Jubilé à Rome aux JO d’hiver 2026 à Milan-Cortina.
Pour articuler préservation du patrimoine, attractivité et accès au logement, plusieurs leviers sont testés ou discutés localement:
- Plafonds de nuitées par logement dans les zones UNESCO sensibles, avec contrôle facilité par le CIN.
- Zones d’exclusion pour la courte durée dans les quartiers où le taux d’annonces dépasse un seuil critique.
- Partage de données agrégées entre plateformes et municipalités pour piloter l’urbanisme finement.
- Taxe de séjour modulée et fléchée vers la rénovation énergétique du bâti historique.
- Fonds d’acquisition pour convertir des immeubles très « Airbnbisés » en logements longue durée.
La littérature sur la requalification et les nouveaux paysages urbains souligne que ces cocktails d’instruments fonctionnent s’ils s’accompagnent d’investissements publics ciblés, comme le montrent des études sur la régénération du patrimoine et l’émergence de nouveaux paysages. Cette approche graduée crée des incitations sans tuer l’investissement privé.
Urbanisme, patrimoine et alternatives au tout-Airbnb
La trajectoire des centres historiques n’est pas inexorable. Des politiques de requalification douce – réouverture de rez-de-chaussée artisanaux, soutien aux commerces culturels, espaces publics apaisés – montrent des résultats probants. Des analyses de référence sur la dynamique centre-périphérie et des retours d’expérience diffusés par des réseaux professionnels convergent: lorsque l’offre urbaine s’adresse d’abord aux habitants, la pression des nuitées diminue mécaniquement. À l’appui, des ressources historiques et méthodologiques utiles figurent dans Panoramas urbains et des études sur la gouvernance patrimoniale romaine.
La professionnalisation des hôtes joue aussi un rôle. Les guides pratiques de l’écosystème numérique – de la définition d’une OTA et ses avantages à la façon de mettre en ligne une annonce – ont accéléré l’entrée sur le marché. Côté investisseurs, la vérification du potentiel d’un quartier gagne à s’appuyer sur des outils de suivi comme Castorus, tandis qu’un guide permis d’habitation rappelle les obligations réglementaires. À l’international, l’essor luxembourgeois documenté dans ces tendances courtes durées éclaire les arbitrages concurrentiels entre juridictions.
Reste l’expérience vécue. Les plateformes misent sur la fidélisation et l’expérience client, quand les territoires ont besoin de capter une valeur plus pérenne. D’où l’intérêt de partenariats stratégiques alignant acteurs publics et privés pour réhabiliter du bâti ancien en logements, incubateurs d’artisans, ou résidences pour étudiants et chercheurs. Même le nommage d’un projet influe sur l’acceptabilité sociale. En filigrane, l’Italie rappelle que la force d’un centre historique ne se mesure pas seulement en nuitées, mais à sa capacité à rester un lieu de vie, de travail et de mémoire.
