L’immobilier est un placement qui séduit de plus en plus de particuliers. Sa sécurité et sa rentabilité sont effectivement des atouts non négligeables. Ils viennent s’ajouter au fait que vous vous constituez un patrimoine durable, tout en percevant des revenus complémentaires réguliers. Cependant, un investissement locatif se prépare avec soin, et cela passe par le choix de votre statut de location en fonction de votre projet et de vos attentes. On distingue plusieurs statuts qui ont chacun leurs avantages.
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Les différents statuts sous lesquels vous pouvez louer votre bien
La définition du statut de location est une étape indispensable en amont de la mise en location. Voilà pourquoi il est essentiel de connaître les détails concernant chaque statut pour pouvoir vous lancer en toute connaissance de cause.
La location meublée
Il est tout à fait possible de proposer un bien à la location avec des meubles. Il s’agit de la location meublée. Vous percevez des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC. Vous êtes alors dans l’obligation de publier les comptes annuels et une liasse fiscale, et de tenir une comptabilité.
La location meublée est une option intéressante pour percevoir des loyers plus élevés. En effet, un bien proposé à la location avec des meubles se loue 12 % plus cher qu’un logement vide. Or, face à l’engouement des investisseurs pour ce statut de location, la concurrence se fait rude. L’existence de cette niche fiscale peut conduire à une modification des conditions appliquées.
Ce statut peut être soumis à deux régimes différents, notamment le régime LMNP et LMP. Le régime LMNP ou loueur meublé non professionnel s’applique dans le cas où vos recettes annuelles ne dépassent ni les 23 000 € ni les revenus du foyer fiscal soumis à l’IR de la catégorie traitements et salaires. En réalisant une déclaration particulière en mairie, il est possible d’opter pour la location saisonnière.
En plus d’être simple, le statut LMNP vous permet surtout de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. Vous avez la possibilité d’amortir le bien sur une durée qui peut aller jusqu’à 30 ans, ainsi que les meubles sur 7 ans. La déduction des intérêts du crédit immobilier et de certaines charges relatives à la gestion du bien est également l’un de ses principaux avantages. Il vous permet de réduire l’impôt de manière considérable. Enfin, dans le cadre d’une acquisition dans le neuf, la récupération de la TVA à 20 % sur votre investissement est envisageable.
Le régime LMP ou loueur meublé professionnel prend effet dans le cas où les recettes annuelles dépassent les 23 000 € TTC et les divers revenus d’activités du foyer fiscal. Il vous permet de déduire l’éventuel déficit foncier du revenu global du foyer, sans limitation de montant.
En cas de revente, la plus-value est imposée au régime professionnel. Cela signifie que vous pouvez être exonéré partiellement si les recettes s’élèvent entre 90 000 € et 126 000 € HT. Cette exonération est totale dans le cas où les recettes n’atteignent pas les 90 000 € HT durant les 2 années civiles avant la vente. Elle est valable à condition que le bien meublé ait été loué depuis au moins 5 ans. Néanmoins, les cotisations sociales peuvent être plus importantes par rapport au régime LMNP.
La location immobilière nue
La location nue ou non meublée consiste à mettre un bien en location, sans avoir à y laisser de meubles. C’est le statut le plus courant, et les bailleurs optent généralement pour un contrat de 3 ans. C’est la durée minimum pour opter pour ce statut, renouvelable par reconduction tacite. Cependant, il est possible d’opter pour une durée plus longue de 6 ou 9 ans.
En optant pour ce statut, vous pouvez choisir entre deux régimes d’imposition des revenus fonciers. Le régime micro foncier vous fait bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant des loyers annuels. Seuls les 70 % des revenus locatifs sont donc imposables. Vous pouvez choisir ce régime dans le cas où la totalité des loyers par an n’excède pas les 15 000 €.
Le régime réel s’applique systématiquement dès lors que les revenus franchissent le seuil des 15 000€ par an. Il est également possible de demander à se soumettre à ce régime, dans le cas où vos recettes annuelles sont inférieures à 15 000 € et que les charges atteignent les 30 %. Il vous permet de déduire certaines charges aux loyers lors de la déclaration au fisc pour réduire l’imposition.
Si vous percevez des bénéfices, ces derniers s’ajouteront aux revenus imposables. En cas de déficit foncier, notez qu’il sera imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an. Vous pouvez ensuite imputer le reste et les intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers sur les 10 années suivantes. Autrement dit, le déficit foncier permet de réduire les impôts.
Comment choisir le statut le plus adapté à vos besoins ?
Avant d’investir dans le locatif, il est crucial de faire le point sur le statut et le régime à adopter pour mener à bien votre projet. Votre choix va entièrement reposer sur la nature de votre projet, et sur vos objectifs. Voilà pourquoi vous devez vous poser les bonnes questions en amont de l’acquisition. Pesez le pour et le contre, en vous référant aux avantages et inconvénients de chaque option. Intéressez-vous aux avantages fiscaux, au rendement de la location ou encore à la gestion de la location.
Notez que le type de logement que vous possédez peut aussi avoir une influence sur le choix du statut. Un studio est par exemple adapté pour les étudiants qui souhaitent emménager directement sans devoir se munir de leurs propres meubles. Le statut LMNP sera ici plus approprié. Un appartement spacieux peut aussi convenir pour une colocation.
Notez qu’il est tout à fait possible de passer de la location nue à la location meublée. Vous n’avez pas à passer par des démarches administratives complexes. Il suffit d’attendre l’échéance du bail en cours pour que le locataire puisse libérer le logement. Le changement de statut n’est pas une raison valable pour rompre un contrat de location avec votre locataire. Néanmoins, vous pouvez trouver un accord avec l’occupant et négocier afin qu’il accepte de louer votre logement en meublé. Bien sûr, il faudra respecter la liste des meubles que vous devez mettre à la disposition de votre nouveau locataire.
Quel bail pour la location de votre bien ?
Le bail de location peut varier en fonction du statut de location choisie. Le bail nu a une durée de 3 ans renouvelables. Pour donner congé au locataire, vous devez respecter le délai de préavis de 6 mois avant l’échéance du contrat. Le locataire, quant à lui doit vous informer de son congé 3 mois avant son départ.
À l’inverse de la location vide, le bail de la location meublée a une durée d’un an renouvelable, contre 9 mois pour une location étudiante. La rupture du bail doit respecter le délai de préavis exigé. Il est d’un mois si c’est le locataire qui souhaite rompre le contrat, contre 3 mois si la décision vient du bailleur.
Le bail de droit commun, quant à lui, est signé avec plusieurs locataires. Sa durée est définie d’un commun accord pour un usage privé. Elle est fixée à 6 ans pour un usage professionnel. Le délai de préavis est de 6 mois.
Enfin, le bail de colocation engage tous les colocataires à la même hauteur. Ces derniers ont donc les mêmes obligations et une clause de solidarité est prévue pour vous protéger. Comme vous pouvez le constater, de nombreux paramètres doivent être analysés avec soin avant de vous lancer dans la mise en location.
